[미국 첫집사기-Dallas, TX] 예산 정하기(다운페이 보조받기)

2020년 9월.

코비드가 장기전으로 지속 될 것으로 보이자 아파트 생활이 답답해 지기 시작했다.

특히 어린아기가 있는 집은 그럴것으로 사료된다.

아파트에 놀이터가 있지만 코비드 때문에 최대한 많은 사람의 접촉을 피하고 싶었다.

아파트 한바퀴를 아이와 함께 걸을때도 주차되어 있는 차들도 많고 비록 10마일로 서행하지만 트래픽이 많을때는 아이를 데리고 나가니 가벼운 산책마저도 너무나 힘들었다.

 

무엇보다 Saving없이 빈털털이로 온 미국 이민 아닌가.

나중에 그래도 렌트낸 것 보다는 집이라도 하나 남으니 낫겠지 하는 생각이 컸다.

 

자가주택에 대한 뜨거운 열망으로 6개월간 준비한 끝에 2021년 2월 첫집을 장만한다. 

우리는 정부로부터 Down Payment을 보조 받았기 때문에 생각보다 목돈이 별로 안들어갔다.

그렇기 때문에 비교적 부담(?)없이 첫집 장만에 성공했다고 생각한다.

 

집을 사기 위해서는 여러가지 과정과 방법이 필요하지만 무엇보다도 다운페이 보조금(Down Payment Assistant, DPA)을 이용해 집 장만 하는것을 위주로 공유해 보려고 한다. 우리와 같은 이민자 분들의 첫집 장만 하는데에 도움이 된다면 좋겠다.

 

 

1. 은행과 모기지 회사에 Pre-Approval을 문의한다. 

 

 

집을 사기 위해서는 예산을 정해야 한다. 2층집인가 1층인가 마루인가 카펫인가 등 다른것들은 추후에 집을 보러다니면서 수도 없이 바뀐다. 제일 중요한건 예산이다. 먼저 예산을 정하시길 바란다. 더 정확하게 이야기 하자면 얼마정도의 집을 살 수 있을지 금융기관으로부터 객관적으로 평가를 받아야 한다. 

 

우리는 주 거래은행과 정부 다운페이 보조를 받을 수 있게 연계되어 있는 모기지 회사 이렇게 2곳으로 나누어서 Pre-approval letter(사전대출승인서)를 요청했고 각 기관에서 승인레터를 받았다.

 

Pre-approval letter를 신청할 때는 보통 크레딧점수와 직장에서 일한 기록 2년(직장 기록이 제일 중요하다고 봐야한다.)을 보는데 필요한 서류를 은행에서 알려준다. 그럼 착실히 준비해서 보내주기만 하면 된다.

 

Letter에는 은행이 나에게 대출해 줄 총 대출금액과 나의 크레딧 점수등을 고려해서 은행에서 제시하는 이자율 등이 나와있다. 집을 당장 살 계획이 없더라도 한번쯤 이 letter를 받아보기를 추천하고 싶다. 은행에서 나에게 얼마를 빌려줄지 알게되면 그 다음 계획은 물흐르는 흘러가기 때문이다.

 

일반적으로 승인레터는 90일간 효력을 발휘한다. 대부분 집을 사는 사람들은 본격적으로 집을 보러 다니기 전에 이 레터를 먼저 준비한다. 맘에 드는 집이 나왔을때 바로 오퍼를 써야하기 때문이다. 집을 파는 사람입장에서 누군가 집을 사고싶다고 오퍼를 넣으면 '아, 이사람은 금융기관에서 이미 대출을 해 준다는 레터가 있는 사람이구나/없는 사람이구나'라는 것을 판단하게 되는데, 이 때 이 레터가 그 역할을 해준다.

 

 

 

2. Pre approved letter 받고 이자 비교하기

 

 

우리는 한달에 약 $1650불 정도를 아파트 렌트로 내고 있었기 때문에 매달 $1600~$1800불 사이의 모기지면 큰 부담이 없겠다 싶었다. 모기지 월 페이먼트는 이자율에 따라서도 많이 달라지지만 월 페이먼트를 계산해보니 대략 우리는 30만불이 넘지 않는 선에서 하면 되는 것이엇고 다행히 Pre-approval letter도 30만불 이상 나왔으니 우리가 원하는 30만불 이하의 집은 문제없이 살 수 있다는 계산이 나온다.

 

총 대출금액은 주 거래은행과 모기지 회사 둘다 비슷하게 나왔다. 이자가 조금 달랐는데 비교해 보자면,

 

주 거래은행에서는 이자율 2.78%를 제시했다. 

정부 다운페이 보조(Down Payment Assistant, DPA)가 연계된 모기지 회사에서는 3.5%를 제시했다.

 

즉,

 

집 구매가 : $300,000

다운페이 : $15,000 (우리는 15,000불 조차 빠듯했기 때문에 어차피 5%만 할 계획이었다. 참고로 DPA 역시 5%보조가 MAX다.)

 

3.5%를 받는 대신 DPA 15,000불을 보조받는 것이다. 이자가 차이가 많이 나는데? 라고 생각할 수도 있지만 불과 몇년전만 해도 3%는 매우매우 훌륭한 이율이었고 지금 역시도 우리에게는 충분히 훌륭한 이율이다.

 

 

3. DPA (Down Payment Assistance) 신청조건

 

DPA는 Texas State Affordable Housing Corporation(TSAHC)이라는 비영리단체에서 주관한다.

https://www.tsahc.org

 

 

Texas State Affordable Housing Corporation(TSAHC)

 

All Texans deseve a place to call home.

모든 Texan(Texas 거주자)들은 안락한 집에서 살 기회가 주어져야 한다는 것이다.

단체 이름에도 나와있듯이 Affordable한 집이어야 하기 때문에 일반 은행 대출과는 다르게 조건들이 까다롭다.

 

(1) 신청조건  : 텍사스는 영주권자 이상만 가능 한 것으로 알고있는데 혹시 조건이 바뀌었을 수도 혹은 다른 취업비자나 유학비자로도 신청이 가능한지는 모르겠다. 

 

(2) 급여제한 : Income이 너무 많아도 신청이 안된다. Income이 많다는 기준을 TSAHC은 Household당 10만불 이상으로 정의한다. Household 연소득 10만불 이하여야 DPA신청이 된다.

 

(3) 대출제한 : 신청조건도 해당되고 급여제한(Income limit)도 해당되면 거의 다 되었다고 보면 된다. 단 하나, 대출금액 제한이 있는데 TSAHC에서 제한두고 있는 대출금액 제한 액수는 약 36만불이다. 즉, TSAHC을 통해 다운페이 보조를 받고 집 구매를 원한다면 36만불 미만의 집만 구매할 수 있다는 것이다.

 

(4) 대출종류 : FHA, Conventional 그리고 USDA가 있다. 우리의 첫 타겟은 USDA론이었다. 나의 직장이 달라스로 정해지면서 USDA는 못받게 되었지만(USDA는 미국 농림부에서 주관하는 론으로서 저밀도인구지역에 집을 사야하고 다운페이를 $1.00도 안내고 집을 살 수 있다. 달라스에는 인구밀도가 폭발적으로 늘면서 아주 약간만 외곽으로 빠져도 USDA론 가능 지역이다.) 그래도 Conventional 30년 상환으로 했으니 만족한다.

 

(5) 보조금액 면제기간 : 앞의 설명과 같이 우리같은 경우 약 $15,000의 DPA를 받았고 3년 Forgivable Loan이다. 이 말인 즉슨, DPA를 받아 집을 구매하고 3년이 지나지 않은 시점에서 집을 팔거나(Sell) 재융자를 받거나(Refinance) 하게 되면 $15,000불 보조받은 금액은 면제가 되지 않고 갚아야 하는 금액이 된다. 면제기간은 1년, 3년 이렇게 두 종류가 있고 1년짜리는 이자가 3.5%보다 더 높았다. 우리는 3년안에 움직일 계획이 없었으니 3.5%를 받고 3년짜리 보조를 받은것이다. 3년동안 모기지 착실히 내고 3rd anniversary(우리는 2021년 2월에 샀으니 2024년 2월이면 3년이 된다)가 지나면 Refinance를 받고 PMI(모기지 보험)를 없애려고 계획중이다.

 

 

텍사스는 첫집을 장만하기에 우리에게 너무나도 감사한 주(State)였다. 

 

우리가 DPA받아서 구매한 집을 요약해보면,

 

@ 집 크기 : 방4 욕실2 거실1 주방1 차고2대 넓은 뒷마당과 앞마당

@ 구매가 : $ 275,000

@ DPA : $ 13,750(3년 Forgivable로 받은 보조금액)

@ 이율 : 3.5% (우리가 집을 사고 난 2월부터 2%에 머무르던 이율이 현재 3%를 훌쩍 넘겼다.)

@ Closing cost : Deposit $2,500불 포함해서 총 $5,000불 미만

 

즉 $275,000짜리 집을 사는데 약 $5,000불정도만 냈다는 말이 된다. Amazing!

 

문제는 다운페이에서 아낀 돈을 이사와서 뭔가 계속 수리하면서 쓰고 있다는 것..ㅎㅎ

(작게 크게 손 볼일이 무한으로 생긴다는것..ㅎㅎ)

 

타주나 한국에서 텍사스로 오시는 모든 이민자 분들의 첫집 장만에 도움이 됐으면 하는 바램이다 :)